Обстеження будівель та споруд

Обстеження будівель і споруд проводиться з метою отримання об’єктивних даних про фактичний стан будівель чи споруд, або окремих будівельних конструкцій з врахуванням зміни в часі.

Технічне обстеження будівельних конструкцій, інженерних мереж, будівель і споруд проводиться згідно з технічним завданням Замовника, в якому вказуються елементи об’єкту, що підлягають обстеженню, завдання, цілі і терміни виконання робіт.

Оцінка технічного стану будівель і споруд дозволяє визначити перспективу їх подальшої експлуатації і поточний стан. Завдяки такій експертній оцінці, виявляються існуючі дефекти та можливі пошкодження конструкцій, які можуть привести до аварійної ситуації, а також до повного або часткового руйнування об’єктів. В процесі обстеження технічного стану будівель і споруд за замовленням Замовника може проводитися перевірка інженерних мереж та комунікацій, прилегла територія та оточуючі об’єкти на території.

Експертну діяльність можуть проводити фахівці, які мають відповідну кваліфікацію, яка повинна бути підтверджена кваліфікаційними сертифікатами та іншими дозвільними документами. Вимоги до таких документів визначаються чинним законодавством.

Проводяться обстеження технічного стану будівель і споруд за допомогою спеціального обладнання, що володіє високою точністю вимірювань, що дозволяє визначати різні технічні параметри будівель з допустимою похибкою.

Зібрані в результаті обстеження дані використовуються для аналізу технічного стану об’єктів. За підсумками експертної оцінки складається технічний звіт. Він має затверджену рекомендовану форму і містить в собі повні відомості про об’єкт, адресу місця його знаходження і дату проведення обстеження технічного стану. Одним з пунктів документа є експертний висновок, який ґрунтується на отриманих в ході обстеження об’єкта даних.

Звіт про обстеження технічного стану будівлі – це офіційний документ, який може видаватися експертом або компанією, які мають право проводити подібні роботи.

Для чого робити обстеження будівель і споруд?

Мета технічного обстеження будівлі – своєчасне виявлення проблем технічного стану об’єкта і усунення їх.

Обстеження конструкцій – складний процес, що вимагає великого багажу професійних знань. Для його проведення необхідно мати не тільки знання, а й досвід роботи, а також спеціальне обладнання. Здача атестаційних іспитів дозволяє отримати кваліфікаційний сертифікат, що дозволяє проводити технічні експертизи будівель.

Будівельна експертиза може проводитися як для старих так і нових об’єктів. Без відповідних документів новобудову неможливо здати в експлуатацію.

Від технічного стану будівель залежить можливість їх функціонального використання. Для того, щоб уникнути різних неприємних ситуацій з об’єктами нерухомості в ході їх експлуатації, необхідно проводити постійний контроль за їх технічним станом, який дозволить виявити знос конструкцій будівель різного типу. Періодичне обстеження технічного стану споруд убезпечить власника від непередбачених ситуацій.

Завданням експертної оцінки будівель і споруд є здійснення контролю за їх технічним станом і безпекою експлуатації. Проведене обстеження визначає надійність споруд, ступінь зносу конструкції і можливість використання об’єктів за їх призначенням в подальшому. У звіті про технічне обстеження будівлі вказуються виявлені недоліки конструкцій і способи їх усунення.

За результатами експертизи готується експертний звіт та доволі часто на вимогу Замовника виготовляється також паспорт технічного стану будівлі, в якому зазначається поточний стан будівлі.

Паспортизація необхідна для того, щоб своєчасно виявити аварійні і передаварійні ситуації під час експлуатації будівлі. Паспорт технічного стану будівлі робиться в декількох примірниках. Один-два передається власнику об’єкта, а ще один зберігається у організації, яка надала звіт про технічний стан об’єкта.

Паспортизації підлягають всі будівлі, якою б не була форма їх власності. Якщо ж відсутній паспорт технічного стану, це загрожує накладенням штрафних санкцій та припиненням робіт на підприємстві під час проведення перевірок відповідними органами.

Технічне обстеження висотних будівель чи споруд і подальша їх паспортизація – це вкрай складний і небезпечний процес, що вимагає залучення не тільки експертів в області технічного обстеження, а й фахівців з дозволом на висотні роботи або альпіністів.

Обстеження технічного стану будівель і споруд необхідно проводити в наступних випадках:

– При створенні проекту реконструкції зазначена експертна оцінка дозволяє правильно оцінити експлуатаційні характеристики конструктивних елементів об’єктів, їх міцність і здатність витримувати навантаження (існуючі чи заплановані). Враховуючи результати дослідження визначається оптимальний варіант реконструкції, який забезпечить безпечну експлуатацію в подальшому.

– Ведеться перебудова будівлі, перепланування офісних приміщень (реконструкція об’єкта, перепланування будівлі, відновлення будівельних робіт, збільшення навантаження, установка нового технологічного оснащення тощо). При проведенні робіт змінюються навантаження на несучі елементи конструкцій. Технічне обстеження в таких випадках і висновок експерта обов’язкові. В ході виконання будівельних робіт виникають серйозні якісні зміни споруди, можуть бути порушені несучі конструкції, що тягне за собою зміну параметрів міцності споруди.

– Проводиться обов’язкова або позапланова перевірка після виникнення надзвичайних ситуацій. Наприклад, після пожежі або аварії. Фахівці в таких випадках встановлюють наявність пошкоджень і вказують, як правильно усунути дефекти. Технічне обстеження будівельних конструкцій будівель і споруд дозволяє отримувати повну оцінку стану об’єкта і можливості його відновлення.

– Необхідно ліквідувати пошкодження або деформацію об’єктів будівництва. Наприклад, при наявності тріщин в стінах тощо. Обстеження дозволяє встановити ступінь небезпеки, можливість подальшої експлуатації такого об’єкта.

– Необхідно узаконити будівництво, зведене самовільно, без відповідної проектної документації та дозволів. Обстеження технічного стану дозволяє отримати висновок про безпеку експлуатації будівель та їх характеристики. Такий документ може бути наданий в ДАБІ для офіційної реєстрації нерухомого майна та прав власності на неї. Без нього узаконити будівництво неможливо.

– При оформленні договору купівлі-продажу нерухомості може знадобитися звіт про технічний стан об’єктів. Доволі часто покупці запитують такий звіт до моменту здійснення операції «купівлі-продажу». Зазвичай покупець хоче знати технічний стан об’єкта нерухомого майна, щоб оцінити об’єми витрат на відновлення експлуатаційних характеристик об’єкта.

– Перевірка об’єкта будівництва з проектом (будівництва чи реконструкції). Об’єкти суворо повинні відповідати технічній та проектній документації, яку складено для них, навіть незначний відступ від регламентів та технології виконання робіт може призвести до небезпечних наслідків в процесі експлуатації об’єкта, так як змінюється навантаження на несучі конструкції.

– Необхідно змінити призначення об’єкта нерухомого майна.

Методи у відповідності до яких проводиться технічне обстеження, розділяють на 2 групи:

– неруйнівні;

– такі, що частково руйнують тіло конструкції.

На підставі даних досліджень заповнюється паспорт технічного стану будівлі, необхідний для будь-якої будівлі.

Основні методи, за допомогою яких проводиться обстеження споруд:

– Візуальний. Виконують фахівці, які мають сертифікат експерта в даній сфері, застосовують на початковому етапі, щоб виявити наявні видимі недоліки.

– Ультразвуковий. Виявляються невидимі недоліки матеріалів і конструкцій, контролюється товщина металоконструкцій.

– Електромагнітний. Таке дослідження технічного стану застосовують, щоб контролювати деталі, у виготовленні яких були задіяні електропровідні матеріали.

– Георадіолокаційний. Використовується при визначенні структури, товщини і невидимих недоліків в фундаменті. Проводячи технічне обстеження, може надати всі характеристики ґрунтів і перевірить їх на можливість зсувів.

– Радіометричний. Обстеження технічного стану проводять, щоб визначити щільність бетону, каменю та сипучих матеріалів.

– Нейтронний. Застосовується для встановлення вологості будматеріалів і контролю їх пористості.
Відрив зі сколюванням. Використовується при здійсненні технічного обстеження, для того щоб визначити, наскільки міцний бетон в конструкції.

– Пневматичний. З його допомогою можна встановити повітропроникність об’єкта дослідження.
Тепловізійний. Застосовують при визначенні рівня теплозахисту, коли проходить обстеження будівель і споруд. Також при дослідженні опалювальних систем, систем електроживлення (внаслідок чого виявляються ділянки, на яких перегрівається провід чи контактні групи) тощо.

– Нівелювання, фотограмметрія, теодолітна зйомка. При обстеженні будівлі для виявлення її об’ємної деформації, а також можливого осідання фундаменту.

Доволі часто в залежності від складності об’єкта обстеження (реконструкції, капітального ремонту тощо) виникає потреба виконання геологічних та геодезичних вишукувальних робіт з метою оцінки ґрунтів, наявність та відсутність плавунів, їх стабільності щодо можливості зсуву тощо.

Геодезичні та геологічні вишукування

направлені на обґрунтування економічних витрат, пов’язаних з будівництвом майбутнього об’єкта. Інженерно-геологічні вишукування у вигляді інженерно-геологічного звіту по ґрунтах разом з узгодженою топозйомкою є основними в переліку документів для дозволу на будівництво, а також для узгодження проекту майбутнього будівництва.

Класифікація інженерних вишукувань для будівництва:

– землевпорядні та кадастрові вишукування (юристи ретельно перевіряють всі правовстановлюючі документи на землю, кадастрові інженери складають технічні звіти про відновлення межових знаків, укладаються договори оренди, сервітуту, купівлі-продажу, оформляють операції з нерухомістю);

– інженерно-топографічні (створення геопідоснови, розуміння придатності та відповідності ділянки по площі, похилах, мережам, комунікаціям, оформлення технічного топографо-геодезичного звіту про інструментальні виміри на місцевості, погодження топографічної зйомки в органах архітектури);

– інженерно-геодезичні вишукування (розбивка майданчика, визначення меж ділянки, відмітки гирла свердловин, плями забудови, координат точок буріння, винесення будівельних осей, передача геодезичної опорної мережі будівельникам);

– інженерно-геологічні вишукування (буріння свердловин на ділянці потрібної глибини (від 6 до 30 метрів) і необхідної кількості, відбір зразків ґрунту, лабораторні випробування порід, оформлення технічного інженерно-геологічного звіту, проведення хімічного аналізу ґрунтових вод);

– передпроектні інженерні вишукування (аналіз всього на предмет доцільності будівництва).

Інженерно-геологічні вишукування для будівництва будівель і споруд ставлять перед собою завдання: вивчити ґрунти і адаптувати фундаменти типового проекту під ці умови геології, чи запропонувати ряд потрібних для урахування заходів при розробці проекту. Інженерно-геологічна зйомка дозволяє скласти інженерно геологічні карти, характеристики, оцінки і опис інженерно-геологічних умов даної території (майданчика, ділянки).